Das Tor zur Innenstadt: Gerahmt von altem Baumbestand setzt dieses Haus einen markanten Eckpunkt an Emsdettener und Nikolaistraße in Borghorst. Als erster Neubau dieses Quartiers dient es nur zum Wohnen — ohne Gewerbe im Erdgeschoss.
Die Ausgangslage
Ein hoher Leerstand von kleinen Ladenlokalen und Büroräumen in der Innenstadt ist für viele Kleinstädte nicht nur ein kosmetisches Problem. Die Stadträte sitzen in einer Zwickmühle. Denn weisen sie keine neuen Gewerbeflächen am Stadtrand aus, wandert die Kaufkraft in die umliegenden Gemeinden, ins nächste Oberzentrum oder – je nach gesuchtem Produkt – in den Onlinehandel ab. Lassen sie aber großflächigen Einzelhandel am Stadtrand zu, verlieren sie die Nachfrage in der Innenstadt. Infolge dessen geben viele Geschäftsleute ihren zentrumsnahen Sitz auf – was wiederum die negative Entwicklung beschleunigt.
Ändert man nun die Bebauungspläne dahingehend, dass in den Erdgeschossen auch eine Wohnnutzung zulässig ist, so verringert man das Risiko des Leerstands in den reinen Wohnimmobilien. Die verbliebenen Geschäftstreibenden jedoch verlieren wichtige Synergieffekte – weiterer Leerstand in den Geschäftsräumen ist die Folge. Investitionen in die bauliche Erneuerung des Quartiers bleiben aus.
In Borghorst ringt man seit Jahren um den richtigen Umgang mit dieser Herausforderung. Denn eines ist klar: erlaubt man die Wohnnutzung in den Erdgeschossen – so ist dieser Vorgang faktisch unumkehrbar.
Schließlich hat der Stadtrat die Abwärtsspirale unterbrochen, indem er entschieden hat, Wohnen in den Erdgeschossen an dem konkreten Standort zwischen Nikolai- und Emsdettener Straße zuzulassen. Dieses Objekt ist das erste, das in Vorwegnahme auf den künftigen Bebauungsplan als reines Wohnhaus geplant – und genehmigt – worden ist.
Die städtebauliche Situation
Das Baufeld befindet sich in exponierter Lage am Schnittpunkt dreier innerörtlicher Straßen. Es ist ein Filetstück zwischen der für den Kraftfahrzeugverkehr gesperrten Nikolaistraße und der verkehrsberuhigten Emsdettener Straße. Es liegt quasi im Wurfnähe zur beeindruckenden Pfarrkirche St. Nikomedes.
Zahlen, Daten, Fakten
Architekt: Stefan Unnewehr, Telgte (Planung) in Arbeitsgemeinschaft mit Dirk Hagemeister, Telgte (Ausschreibung und Bauüberwachung)
Bauherr: privat
Tragwerksplanung, Schallschutz- und Wärmeschutznachweis: Ingenieurbüro Decker, Telgte
Visualisierung: Engel & Haehnel, Münster; Stefan Unnewehr, Telgte
Laufzeit: 2015-2017